2011年是“十二五”開局之年,從中央到地方,為“轉型升級”做足文章,今年浙江省兩會,“轉型升級”再次成為熱議的話題,這是中國經(jīng)濟航母平穩(wěn)持續(xù)航行的必然選擇。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著“轉型升級”的壓力。房地產(chǎn)業(yè)應該如何轉型?升級的立足點又在哪里?為此,我們對來自寧波的浙江省政協(xié)委員、榮安股份有限公司董事長王久芳先生進行了專訪,以了解房地產(chǎn)企業(yè)對轉型升級的深度思考。
記者:請王委員先為廣大網(wǎng)友分析一下,剛剛過去的2010年,中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是怎樣的?
王久芳:2010年房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。上半年房價上漲較快,下半年基本保持平穩(wěn)??v觀全年的房地產(chǎn)市場,主要有以下幾個明顯的特點:一是國家調(diào)控的決心和力度非常大。1月份出臺的“新國十一條”、4月份出臺了新“國十條”,9月份又再次出臺了“9.29新政”。經(jīng)濟手段和行政措施雙管齊下,調(diào)控力度空前。
二是土地供應大幅度增加。全國100多個大中城市土地供應量和成交量的同比增幅都超過了40%。從土地成交價格來看,樓面價高于房價的現(xiàn)象依然存在。
三是房地產(chǎn)投資增幅巨大。全年房地產(chǎn)投資額將近5萬億元,同比約增長了4成,處于歷史高位。
四是房價仍在高位運行。全國商品房銷售面積增10%,房價同比漲幅10%左右,重點城市,如北京、上海等起到了漲幅排頭兵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額大幅度提高。
五是房地產(chǎn)行業(yè)集中度有所提高。重點企業(yè)增幅明顯,萬科成為了第一家全年銷售金額過千億的房地產(chǎn)企業(yè),同比增幅超過了70%,拉大了與其他房地產(chǎn)巨頭的差距。主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額均有大幅度增加,而中小企業(yè)則增幅不大。
記者:房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,更是事關最廣大老百姓的最大的民生問題。2010年也是國家出臺房市樓市調(diào)控政策最密集的一年,從“新國十條”、“新國五條”到各地限購政策的出臺,可以說今年的調(diào)控政策是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長的一年。您認為這樣大的政策環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級提出了怎樣的要求?
王久芳:房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級是一個大的課題。目前,關于房地產(chǎn)行業(yè),人們談的更多的是國家調(diào)控,很少有人談到房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級。
作為一名從業(yè)者,我一直認為,應該正確地認識國家的調(diào)控。國家出臺調(diào)控措施,目的是不是為了簡單地打壓房價,也不是為了打壓房地產(chǎn)企業(yè),而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,通過經(jīng)濟、行政等手段,促使房地產(chǎn)市場資源再分配,促進房地產(chǎn)市場的轉型升級,使房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)健地發(fā)展。也就是說,這些調(diào)控政策,不管是階段性的,還是長期性的,都是促使房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的路徑選擇之一。
因此,作為房地產(chǎn)企業(yè),必須認清這個大勢所趨,堅決支持并積極配合政府的調(diào)控措施,使得這些調(diào)控措施更好地落到實處,同時,加快自身的品牌建設,加強房地產(chǎn)產(chǎn)品品質提升,最終實現(xiàn)企業(yè)的轉型升級。也只有這樣,房地產(chǎn)行業(yè)才能為國民經(jīng)濟的整體轉型升級做出貢獻,為國家“十二五”發(fā)展做出貢獻。
記者:房地產(chǎn)企業(yè)應該如何實現(xiàn)轉型升級?
王久芳:房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的終極模式選擇,是要建立一種新的開發(fā)模式,這種模式的本質特點是更少的資源投入,更大的社會效益和經(jīng)濟效益產(chǎn)出,達到資源集約化利用的目的。
一是在開發(fā)過程中,從設計的源頭把控,盡量選擇節(jié)能產(chǎn)品,減少房地產(chǎn)產(chǎn)品在使用中的資源消耗。
二是更新設計理念,發(fā)揮創(chuàng)新性思維,糅合不同風格的房地產(chǎn)元素,結合當?shù)氐氖袌鲂枨螅瑒?chuàng)造出既方便業(yè)主使用,又具有一定超前性的高品質產(chǎn)品,確保能在盡可能長的一段時間內(nèi)不被淘汰,避免短時間內(nèi)推到重來的浪費資源的情況出現(xiàn)。而事實上,這種現(xiàn)象反復出現(xiàn),為社會公眾所詬病。三是對土地資源的節(jié)約。大家都知道,土地是一種稀缺、不可再生資源。作為經(jīng)營土地的房地產(chǎn)企業(yè),我們對土地擁有特殊的情感。從某種意義上來說,土地就是一張白紙,能畫出什么東西,全憑畫家的手藝。房地產(chǎn)企業(yè)必須關注土地的集約化使用,站在社會責任的角度上,開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)一個項目,必須為城市增添一處景致,為城市創(chuàng)造一份價值。
記者:榮安在轉型升級方面做了哪些規(guī)劃和工作?
王久芳:很早以前,榮安就深切地認識房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級必可避免,因此做了許多工作:
首先在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)上,始終秉承為城市創(chuàng)造價值的開發(fā)理念,針對不同的市場需求,開發(fā)不同特點的產(chǎn)品,開發(fā)一處房產(chǎn),造就一處景色。榮安構筑了三個產(chǎn)品層次:
一是在高端市場上,追求經(jīng)濟效益;寧波相對來說比較發(fā)達,高端市場需求旺盛,開發(fā)與該市場需求匹配的房地產(chǎn)項目,是企業(yè)主要的經(jīng)濟效益點;二是在大眾市場市場上,追求規(guī)模效益。這一點主要是為了滿足改善性住房需求的人群,也構筑了公司規(guī)?;A;三是在經(jīng)濟適用房的市場上,追求社會效益。這是我要重點講的。榮安積極介入經(jīng)濟適用房的建設,利用榮安的品牌價值和資源調(diào)配能力,提高經(jīng)濟適用房的價值。改變?nèi)藗儗?jīng)濟適用房粗制濫造,便宜沒好貨的印象。在經(jīng)濟適用房建設開發(fā)中,榮安可以保證不要一分錢的利潤。打造高品質的經(jīng)濟適用房,為老百姓做實實在在的好事。榮安實踐一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任。
榮安將從高端市場和大眾市場爭取來的資源空間,貼補到經(jīng)濟適用房市場,從某種意義上來說,也是一種資源公平配置的過程。
其次是充分重視服務體系建立。很多人認為,房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是開發(fā)產(chǎn)品,銷售產(chǎn)品,其實,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,向消費者推銷的是服務。這也是房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的重要一環(huán)。除了提供品質高,價值高的產(chǎn)品外,我們正在著手建立一整套完整的高品質的小區(qū)生活服務體系,以房地產(chǎn)產(chǎn)品為軸,建立配套的文化教育、健康生活的服務內(nèi)容,為業(yè)主提供綜合服務。讓業(yè)主真正體驗到,在小區(qū)內(nèi)生活不僅僅享受到產(chǎn)品功能,而且能感受到“以人為本”的服務理念,房地產(chǎn)企業(yè)的功能也從傳統(tǒng)的物業(yè)管理,轉型升級為提供全方位的高品質的綜合服務體系。
記者:房價高企,成為社會普遍關注的問題。在很多時候,購房者似乎都與房產(chǎn)開發(fā)商處于一種“勢不兩立”的敵對狀態(tài),但我們注意到,您帶領的榮安集團似乎走出了一條不一樣的企業(yè)發(fā)展之路,請問您是如何處理與購房者,與業(yè)主的關系的?
王久芳:這就不得不提我們的企業(yè)文化了。文化是企業(yè)的靈魂!企業(yè)的成功必定是文化創(chuàng)新的成功。文化不是為行為背書,而是指導個人和組織的行為。
榮安的企業(yè)文化是“感恩文化”,她涵蓋六個方面,其中第二點就是感恩客戶。我們認為,客戶是榮安存在的全部理由,所以榮安理應為客戶提供優(yōu)質的產(chǎn)品和服務,來回報客戶的信任。
在這樣一個理念的指導下,榮安開發(fā)的產(chǎn)品應該說,一個比一個有進步,品質一個比一個高,價值一個比一個高,所有購買過榮安產(chǎn)品的客戶都從中得到了實實在在的優(yōu)惠。這就是榮安的回報,就是榮安的感恩文化。
榮安還感恩時代,因為榮安是時代造就的,榮安理應以承擔社會責任為報;感恩合作企業(yè),因為榮安向前的每一步都離不開合作企業(yè)的協(xié)同,榮安理應在合作中體現(xiàn)多贏;勞資雙方相互感恩,因為勞資雙方是一種共生共榮的關系,資方理應以真誠善待員工為報,而員工也應以勤奮工作為報;員工之間相互感恩,因為個人的成功緣于整體的配合,同事之間理應以真誠合作為報;感恩家人,榮安員工能專注于事業(yè),皆因有了溫馨祥和的精神港灣,每位員工理應以對家庭盡責為報。
記者:目前社會的住房消費觀念也在變化,包括中央也在引導民眾樹立“先租后買”,“先小后大”的住房消費觀念,您認為,房地產(chǎn)業(yè)應該如何迎合這種變化著的住房消費需求?
王久芳:據(jù)了解,發(fā)達國家首次購房的年齡比我國要大很多。如日本、德國,首次購房人平均年齡為42歲;法國首次購房的平均年齡為37歲;美國首次購房年齡也在30歲以上。年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。據(jù)調(diào)查,日本租房結婚者比例高達67.1%,買房結婚比例僅為14.3%。根據(jù)英國社區(qū)和地方政府部公布的數(shù)據(jù),2008年至2009年,英國近32%的家庭靠租房解決居住問題。
因此,“先租后買”,“先小后大”今后將會成為人們主流的住房消費觀念。但要實現(xiàn)這樣一個目標,必須有相關配套的條件。
首先要有房子可租,而且可租房又必須足夠便宜、穩(wěn)定。政府要有一定規(guī)模的公共租賃房投入市場,必須制定相應的措施,規(guī)范中介租房,為租房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。其次房價上漲的速度必須控制在一度的幅度內(nèi),不會給老百姓造成購房恐慌。再次,政府必須明確保障性房產(chǎn)的供地計劃,給市場以信心。
當然,作為房地產(chǎn)企業(yè),必須提供足夠的中小套型、中低價位普通商品房。國家規(guī)定所有的房產(chǎn)項目總體量必須確保70%是90平方米以下的。榮安最近幾年開發(fā)的多個項目,中小套型的房子都高于這個比例,在建項目中,中小戶型也是主打產(chǎn)品。
房地產(chǎn)行業(yè)如同一個虛火正旺的患者,需要從根本上調(diào)理,國家宏觀調(diào)控是體外用藥,最重要的是自身免疫力的提升,而這種提升就是企業(yè)自尋轉型升級之路。
轉自《人民網(wǎng)》 記者吳志清
反舞弊舉報電話:0574-88393747 舉報郵箱:fanwubi@000517.com 法律聲明
本網(wǎng)站(www.muellerplastics.com)上為版權人所有的文件,在此并未作任何授權。本網(wǎng)站上的文件僅限于為信息和非商業(yè)或個人之目的使用,并且不得在任何網(wǎng)絡計算機上復制或公布,也不得在任何媒體上傳播。 未經(jīng)版權人許可,任何人不得擅自(包括但不限于:以非法的方式復制、傳播、展示、鏡像、上載、下載)使用。否則版權人將依法追究其法律責任。
版權人擁有對本網(wǎng)站的內(nèi)容進行隨時更改之權利,是前將不會另行通知。版權人不保證或聲明本網(wǎng)站展示的資料是否正確、全面或是最新數(shù)據(jù)。
本網(wǎng)站內(nèi)的所有圖片(包括但不限于插圖、透視圖、設計圖等)、模型、文字描述等,僅作為參考信息,非開發(fā)商的任何承諾或要約。
網(wǎng)站有關其開發(fā)項目信息的介紹,均以政府最后審批文件為準。商品房買賣雙方之間的關系以當事人簽訂的買賣雙方之間的關系以當事人簽訂買賣合同為準。
任何人因本網(wǎng)站或依賴其內(nèi)容進行交易所引致的損失,版權人和開發(fā)商均不承擔任何責任。